Nadbudowa przedwojennej kamienicy
Remont dachu czy elewacji starej kamienicy wiąże się z dużymi wydatkami często znacznie przekraczającymi zdolności finansowe wspólnot mieszkaniowych. Składki zebrane z funduszu remontowego pozwalają jedynie dokonywać bieżących napraw. Szczególnie trudną sytuację mają niewielkie wspólnoty, których budżety są nader skromne. Jak w takiej sytuacji dokonać potrzebnych i kosztownych remontów?
Dobrym rozwiązaniem jest uzyskanie dodatkowych funduszy z wynajmu czy tu ze sprzedaży wolnych powierzchni, o ile oczywiście takie znajdują się w budynku. Całkiem spora ilość wspólnot radzi sobie w jeszcze inny sposób. Potrzebne pieniądze zyskuje się z nadbudowy budynku lub przebudowy i aranżacji strychu. Inwestor budujący nową kondygnację przekazuje wspólnocie fundusze na remont kamienicy, a często sam w ramach prac budowlanych odnawia elewacje. W Warszawie i w innych miastach łatwo odnaleźć nadbudowane budynki. Odszukać je można po odnowionych fasadach.
Przebudowa strychu zwykle wiąże się z koniecznością ocieplenia dachu. Izolacje zakrywa się deskami lub płytami. Często ocieplić trzeba tez ściany, ułożyć legary i podłogę. Większe prace wymagane są gdy budynek zostaje nadbudowany. W takim przypadku trzeba zdjąć dach, wymurować ściany i wykonać nowe przykrycie.
W obu przypadkach projektowane zmiany powodują zwiększenie ciężaru budynku. O ile w przypadku adaptacji poddasza przyrost obciążenia jest niewielki, to przy nadbudowie już trzeba liczyć się ze znacznym zwiększeniem ciężaru przekazywanego na stopy i ławy fundamentowe. Zgodnie ze sztuką budowlaną przed wykonaniem projektu nadbudowy należy sprawdzić czy pozwala na to konstrukcja budynku. Inżynier konstruktor dokonuje obliczeń i opracowuje opinie techniczną. Żeby wykonać taką opinię musi on dysponować dokumentacją techniczną budynku. Zazwyczaj na tym etapie pojawia się pierwszy problem. Okazuje się bowiem, że wspólnota nie posiada takiej dokumentacji. Konieczne staje się odtworzenie projektu. Zmierzone zostają wszystkie pomieszczenia i na nowo wykonana zostaje dokumentacja architektoniczno – konstrukcyjna. Na jej podstawie dokonuje się oceny, czy możliwa jest nadbudowa.
Jednym z potrzebnych dokumentów jest opinia geotechniczna.
Trzeba ocenić, czy istniejące fundamenty są w stanie przenieść dodatkowe obciążenia. Należy wykonać odkrywki fundamentów, określić ich rodzaj, wymiary i głębokość posadowienia. Ocenia się tez stan fundamentów. Stare budynki posadowione są często na ławach ceglanych, które z biegiem czasu ulegają zniszczeniu, zwłaszcza w sytuacji, gdy znajdują się one w wilgotnym gruncie. Odkrywki wykonuje się na zewnątrz lub wewnątrz budynku. W budynkach bez piwnic fundamenty odsłania się przy ścianach zewnętrznych. W budynkach podpiwniczonych dobrze jest wykonywać odkrywki w piwnicach. Odległość do spodu fundamentu jest mniejsza, a ponadto można określić istotną odległość pomiędzy posadzką a spodem fundamentu. Wielkość ta wpływa na nośność gruntu. W odkrywkach należy sprawdzić rodzaj gruntu na jakim fundament został oparty. Jednakże ocena gruntu w odkrywkach jest niewystarczająca. Gdy właściciele kamienicy nie posiadają starej dokumentacji geotechnicznej należy zlecić jej wykonanie. W tym celu wokół budynku wykonuje się otwory badawcze i sondowania. Dla niewielkich kamienic zwykle wystarczają cztery otwory badawcze usytuowane przy narożnikach budynku. Gdy budynek jest podpiwniczony /zakładamy, że fundamenty posadowione są na głębokości około 3.0 metry ppt./ trzeba wykonać otwory o głębokości co najmniej 8.0 metrów. Na podstawie wierceń i sondowań opracowuje się przekroje geotechniczne i określa parametry gruntów zalegających w podłożu. Na podstawie odtworzonej dokumentacji geotechnicznej i projektowej konstruktor oblicza, czy istniejące fundamenty mają wystarczający zapas nośności i czy możliwe jest ich dodatkowe obciążenie. W przypadku gdy brak jest wystarczającej rezerwy, konieczne staje się poszerzenie lub podbicie fundamentów. Prace takie związane są znacznymi kosztami.
W kamienicy usytuowanej na Dolnym Mokotowie w Warszawie zostało zmodernizowane poddasze. Nieużytkowany strych zaadaptowano na mieszkanie. Wymieniono okna, ocieplono ściany i dach, ułożono podłogę, wykonano ściany działowe. Zapewne adaptacja strychu nie zwiększyła znacznie obciążeń przekazywanych przez budynek na grunt ale w przypadku gdy nośność gruntu jest już wykorzystana każde choć nieznaczne zwiększenie obciążenia jest dla konstrukcji budynku niebezpieczne.
Dom na Mokotowie już przed modernizacją strychu był w złym stanie technicznym. Na jego ścianach zarówno od strony ulicy jak i od podwórza widoczne były liczne uszkodzenia.
Wspólnota zleciła wykonanie dokumentacji geotechnicznej.
Rozpoznanie podłoża wokół budynku wykonane zostało na podstawie czterech otworów usytuowanych w pobliżu narożników kamienicy. Jak wykazały badania, pod powierzchnią terenu występują grunty nasypowe, zbudowane głównie z gliny przemieszanej z gruzem. Grunty nasypowe zalegają do głębokości 2.50 – 3.00 m p.p.t. I przykrywają zmiennej grubości plastyczne pyły piaszczyste z wkładkami torfów, gliny pylaste z namułami i torfy. Wymienione grunty zastoiskowe zalegają do głębokości 3.90 – 4.30 m p.p.t. Miąższości warstwy gruntów z wkładkami organicznymi zmienne są od 0.60 do 1.60 metra. W jednym z otworów, w którym stwierdzono obecność torfów, plastyczne pyły z wkładkami organicznymi zalegają 1.5 metra poniżej poziomu posadowienia. Pod gruntami zastoiskowymi występują średnio zagęszczone piaski średnie, lokalnie z wkładkami torfów i namułów.
Ceglane ławy fundamentowe kamienicy, posadowione zostały w warstwie słabych gruntów o zmiennej grubości. Spowodowało to występowanie zróżnicowanych osiadań. Od strony podwórka narożnik wschodni osiadł o 20 cm mniej niż zachodni, a od strony ulicy narożnik wschodni osiadł o 10 cm mniej niż zachodni. Tak zmiennej wielkości osiadania spowodowały uszkodzenia w konstrukcji budynku. Warto zaznaczyć, że budynek nie posiada wieńców.
Woda gruntowa została pomierzona w piaskach na głębokości 4.50 – 4.70 m ppt. Znajduje się ona poniżej poziomu posadowienia fundamentów, a także poniżej poziomu zalegania gruntów słabych.
W narożniku budynku, który charakteryzuje się największymi osiadaniami występują najsłabsze pod względem nośności grunty, a na dodatek ich miąższość jest największa.
Przeprowadzone w oparciu o powstałą dokumentację geotechniczną obliczenia wykazały, że nośność fundamentów jest mniejsza od przekazywanych przez budynek obciążeń. W takim przypadku każde zwiększenie obciążenia powoduje dodatkowe osiadania podłoża a wraz z nim osiadanie fundamentów i całej budowli.
Zwiększenie osiadań może też być spowodowane obniżeniem poziomu wody gruntowej. Zmiana głębokości występowania lustra wody powoduje bowiem wzrost naprężeń występujących w gruncie.
Wykonana ekspertyza techniczna budynku wskazała na konieczność wzmocnienia posadowienia. Wszystkie ławy fundamentowe budynku, także te środkowe, powinny być podbite, czyli pogłębione i posadowione na piaskach zalegających pod pyłami z wkładkami torfów i glin z wkładkami namułów. O ile podbicie ław od strony ulicy i podwórza jest stosunkowo proste do zrealizowania to kłopotliwe jest wykonanie takich prac pod ławą środkową. Ława środkowa może zostać podbudowana jedynie od strony piwnicy.
Mądry Polak przed szkodą
Pamiętajmy: przed podjęciem decyzji o nadbudowie budynku czy też adaptacji strychu konieczne jest sprawdzenie, czy istniejące fundamenty są w stanie przenieść dodatkowe obciążenia.
W pierwszym etapie, gdy nie dysponujemy dokumentacją techniczną budynku, należy wykonać odkrywkę i określić głębokość i sposób posadowienia. Istotna jest szerokość ławy fundamentowej oraz gdy budynek jest podpiwniczony, odległość od poziomu posadzki w piwnicy do poziomu spodu fundamentu.
Po obliczeniu obciążenia, jakie przekazywać będzie nadbudowany budynek na podłoże możliwe będzie określenie, czy dane fundamenty są w stanie przenieść dodatkowe obciążenia.
Oczywiście konieczna jest także ocena stanu technicznego innych elementów konstrukcji budynku.
Wiele budynków można nadbudować bez konieczności zmiany posadowienia czy wzmocnienia konstrukcji, ale nie zawsze jest to możliwe.